撰文 | 槃生
你问我，南庄，是郊区吗？
我只能回答，不全是。
因为从投资角度看，相比于几个热门板块，南庄基本可以直接pass，自住倒还有不错的选择。
南庄四子，以配套基建等标准，笔者认为中心到边缘是这样：
绿岛湖→凤翔湾→吉利→南庄中部 （南庄大道南北两侧）
绿岛湖
绿岛湖，无论在地价或房价上，都是南庄TOP1，许多大牌楼盘集聚于此，已经成为新晋富人区之一。
早前，是本地的陶瓷老板们自掏腰包，挖了个绿岛湖想做私人山庄，后来无偿交给了政府继续扩建，于是有了今天的绿岛湖。
随之，政府继续投入，2012年 绿岛湖都市产业区 动工建设，至2018年，已颇具雏形。
绿岛湖都市产业区（2018年）图源：朋友圈
小编的邻居，就在这块上班，昨天晚饭后取快递正巧遇见，抓住他多聊了几句。
我问他，你觉得绿岛湖，偏吗?
他惊讶之余开始有些激动：
“早几年你来问我，我肯定秒回你， 偏！无敌偏！简直荒蛮之地！”
“从咱们高新区这一路过去，越来越荒，每天上班都感觉要去边境了。”
“空气里全是陶瓷味道，粉尘颗粒大道肉眼可见……”
“但现在不一样，我可是绿岛湖从0到1的证据。”
他是2013年的时候公司职位调动过去的，当时他觉得“这什么鸟不拉屎的鬼地方，人生无望了……”
但后来，局面很快打开了，说到这小李脸上的骄傲开始藏不住了：
“我刚去没两年， 政府“十三五”规划 开始搞，我就看着那些大楼一个接一个起，肉眼可见地开始繁华，最明显一点就是 季华路越来越堵…… ”
“这不，区委政府又有 新规划 了， 同济路西延线打算从市中心延伸到绿岛湖了 ，到那时候，堵车兴许能好一些。”
（后来小编去了解了下，确实如此，而且 同济大桥作为重要节点已经率先开工。 ）
其实早在2011年，绿岛湖片就就已经作为广东佛山禅城经济开发区重点打造了，定位南庄镇城市文化发展的桥头堡， 如今整个板块已经发展了近10年，现在已经被冠上“改善”标签，算是出人头地。
禅城行政服务中心、绿岛湖体育中心、禅城中心医院等 市政休闲配套 基本已经落地，而且一些核心配套也在近几年即将兑现。
教育方面，设有66班九年制的 佛山市实验中学附属学校，预计2023年建成投用 。
医疗配套上， 佛山市第二人民医院新院区的建设时间为2020年至2024年。
说到地铁， 2号线 年底就准备开通了，在绿岛湖也有设站； 4号线年初刚获得审批，预期建成大概在6年之后 。
但，绿岛湖虽为南庄“头牌”，却也有个限制—— 人气稍显不足，本地购买力不是很强。
有一点现象可做参考：绿岛广场的星巴克，6点差不多就下班了，这现象在千灯湖可从未见过……
不过 年底2号线通车后 ，绿岛湖的购买力结构就变成：
1、绿岛湖本地客；
2、中介带来的2号线沿线地铁族、广州地铁族；
3、禅城购买力外溢（跟禅城祖庙等中心板块打个几千块价差）
凤翔湾
与石湾一桥 （旧石南大桥） 之隔，是 禅城区政府今年的重点推荐 ，是继绿岛湖之后又一力捧的南庄新区，曝光率一高再高。
但就目前来讲，城市面貌还没起来，周边改造尚待时日。
【心想事成】
凤翔湾旧改大爆发
10月20日，凤翔湾的旧改提前敲定， 佛山建投都市置业有限公司 372.2万拿下凤翔湾旧改项目前期服务项目（旧村改造）。
这意味着， 凤翔湾迎来了旧改大爆发， 尽管对比禅城祖庙、石湾等，还是显得有些落寞，但是这次旧改地块足足 534.41亩 ，也算有了点排面，其中 柏塱村或将实施整村*迁拆**。
项目地块中大多是旧村旧厂， 但图中有一点值得注意，绿色部分 柏塱村 的范围是大片宅基地， 猜测将实施整村*迁拆**。
众所周知，旧改，与整村旧改，大有不同， 政府对凤翔湾的用心可见一斑。
【士别十年，当刮目相看】
凤翔湾，早已不是昔日的凤翔湾
毕竟，要捧，也需有得捧。
实话讲，凤翔湾这些年的蜕变速度也算可以的了。
许多人一说到凤翔湾，就会想到陶瓷大业。
上世纪80年代，南庄镇首座建陶厂拔地而起。 1988年甫一投产，这家建陶厂的瓷砖便在市场上攻城略地，资金也随之滚滚而来。
当时南庄镇18个村居，村村点火，户户办厂，颇为壮观。
风翔湾东村村委会与陶瓷营销中心共用一栋楼
到1991年，风翔湾江边一座横跨南庄到石湾的石南大桥正式通车 ，来自佛山国营陶瓷厂的“星期日工程师”更是成批地 从风翔湾涌入南庄 。
也正因如此，坐拥禅城西大门的南庄，成为 “中国建陶第一镇”。
改革开放后，佛山建陶业高速发展， 顶峰时年出售额、出口额分别占全国的70%、60%，而南庄镇这两个数据又均占了佛山市的80%。
然而，建陶业的兴盛发展，带来了产值快速增加，也让 南庄，从“陶瓷名镇”变成了“污染重镇”。
突出表现为空气和污水问题，粉尘漂浮、污水横流、河涌发臭、树不结果，引得民愤四起。
对此， 佛山政府痛定思痛，誓言“拒绝污染的GDP”， 经十多年整治，既破又立，终于转型成功，“佛山，污染大市迈向生态新城”几个大字，占据了《人民日报》头版头条。
来源：微博-佛山日报-2016年8月14日
【禅西新布局】
凤翔湾新身份
整治后的凤翔湾，让政府有了底气。
去年5月禅城*会两**上，南庄绿岛湖一枝独秀的局面终于被打破。
总规划面积2.37万亩的凤翔湾，被首次提出，以“东有三龙湾，西你凤翔湾”作slogan，口气真的不小。
依照规划，凤翔湾将以“科创湾区、风韵岭南、都市田园”为目标定位，对标三龙湾，高水平规划、高品质建设，打造成为“风韵岭南”半岛田园水乡都市示范片。
凤翔湾整体效果图
片区将投入 约50亿元 建设基础设施，同时还将推进推进 东村中心公园调蓄湖 等3个水利项目、 凤翔湾江滨生态公园 等7个市政项目， 凤翔湾公办学校、上元民办学校（即凝汇中英文学校，已动工）、禅城区人民医院总院 等教育及医疗项目也将落户于此，此后，凤翔湾的想象空间又多了几分。
风翔湾重点项目示意图
【争不过佛山新城】
南庄痛失广州28号线
胳膊拧不过大腿，凤翔湾这个新人，还是不如佛山新城有魅力。
毕竟从格局上，28号线走南庄，也无非就是有利于卖地，确实有些小家子气。
前些天我们也有文章说过，广东交通十四五规划披露，广州28号线进一步坐实走佛山新城，而且将在佛新设站 （猝不及防！488米顺德塔要凉凉！广州28号线确定要走佛山新城？ ），吵破天的28号线似乎已经被盖棺定定论。
依照现在的架势，凤翔湾基本确定是白高兴一场，短时间内依然斗不过绿岛湖。
失去28号线的凤翔湾还能否崛起，不好说，但 下面的场景，肯定将持续更长时间……
吉利
吉利为什么排第三？
其一，是南庄的老城区，曾经也是风光无两。比如在十年前，万科城就是当时的重点旧改。
瘦死的骆驼比马大，相比更落魄的南庄中部，吉利第三的位置稳如泰山。
其二，佛山地铁2号线加持，让吉利有了一战之力。
10月19日，禅城区政府网站发布了关于公示 《佛山市禅城区CC-D-04-01-04街坊（龙津村文化设施用地）地块开发细则》 的通告，首次披露了吉利站的选址。
公示通告
根据最新的修编，佛山地铁2号线2期吉利站的拟选址于经三路和纬三路交界，而其 两个出入口则分布于经三路的东西两侧。
两个地铁口位置
年底2号线开通后，站点周边也将逐渐被辐射到更多资源，届时，将会吸引一批刚需地铁族 。旁边的海景花园、帝景蓝湾等二手业主估计要“趁火打劫”一波。
但是 你要问我吉利算不算郊区，我的回答是肯定的。
吉利远离禅桂中心，现在片区内依然是大片的工厂和仓库，7号线规划又太远太远，基本上除了本地人，没有外区客想来这买房的。
而且最近几年，政府的旧改动作普遍集中于禅东，吉利的旧改，以及旧厂搬迁，不知道要等到多久之后……
南庄中部
唉……南庄中部……
可以说，这里是整个南庄让人最绝望的地界，有点看不到希望。
这里， 可以说是绝对意义上的郊区，甚至是南庄的“南大荒”。
为什么这么说？
就问你，一个近地铁站点的项目地块，3年流拍5次，这样的地你见过几次？
事件的“主地公”，正是佛山一环东侧、南庄大道北侧的一块商住项目。
2019年9月5日，首次拍卖的时候，有吸引到保利、美的置业、金地、海逸、龙光、朗诗6家房企参与，最高报价至84100万，但因未达保密底价未能成交。
不到一个月，在9月30日，地块二度挂牌，而且起拍价提升至84100万，折合起拍楼面价约7945元/㎡。但不知为何，原定于11月6日出让，在临拍前一天，临时发布公告取消出让。
那年圣诞节刚过，12月26日，地块降价7888万第三次出让，起拍总价7.62亿元，起拍楼面价7200元/㎡，但最终无人报价，又双流拍。
去年6月20日，第四次挂牌，起拍总价8.35亿元，起拍楼面价7050元/㎡，结果也是提前撤牌，原因不明。
直到今年7月，这块地等到了“救世主”，绿地+佛山建投联合体底价8.8亿拿下，折合楼面价7500元/m²。
目前，这块地的最新消息停留在9月6日，禅城人民政府网发布的批前公示，拟建9栋高层住宅。
要知道， 一般来讲，地铁规划附近的地块，在土地市场上都非常抢手。
但这块地，近规划的7号线站点，却被开发商们万分嫌弃，不能说人家嫌贫爱富，实在是板块魅力过于匮乏。
一没规划，二没产业，三没配套，烂尾楼还遍地……
此情此景，谁来谁都怕啊……
不过近两年，除上面的 佛山建投、绿地香港外，美的置业 也进驻了，希望能在这片南大荒中，开拓出一些绿洲，笔者衷心祝福……
看文章的你，对南庄什么看法呢？
你认为这里是郊区吗？欢迎留言讨论~
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