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Hello，我是马哥。
元宵已过，意味着今年的楼市小阳春也快到了。
结合上周的二手网签数据，无论网签数量还是均价，都已经摆脱了春节期间的低迷，快速回暖。
这是留给错过年前上车的朋友们，难得的好时机。
但过去一周，各种看似利空的消息也不少，尤其是黄埔。
那我们就好好分析下，目前市场到底是怎样的状态吧。
打算过完年上车黄埔的朋友，现在的心情应当很忐忑。
黄埔的潜力毋庸置疑，但月内连续2条针对黄埔的利空政策，对买家来说却不太友好。
首先是2月初，各大银行针对黄埔的*款贷**政策收紧，取消双外客户准入。
什么意思呢？
就是使用黄埔人才政策买房的人，提供收入证明的单位，注册地址必须是黄埔区。
并且不接受兼职，需要同时提供劳动合同，工资流水还必须与所提供单位一致。
简单讲，就是 想靠外地户口+外地流水买黄埔，银行不会给你批*款贷**。
房子可以继续买，但只能用全款。
这对黄埔楼市来说，无疑是个利空。
因为很多黄埔买家，其实是来自外地、依靠政策买房的投资客。
而投资，肯定要用到杠杆。
*款贷**的锁死，等于把杠杆给废了，对投资客来说，意味着回报率直线下降。
当然，这只是明面上的。
银行锁死的只是房贷，是按揭。
对很多本就打算用全款DY的投资客来说，根本没影响。
所以 这条政策虽然是利空，但影响其实不大。
但另一条政策，影响就不一般了。
因为它针对的是购房者的命脉：名额！
先说明， 这条政策还没有真的落实颁布下来，只是吹风。
政策内容很简单，就是原本6个月社保就能拥有的黄埔名额，有可能要延长到2年社保。
要真的落实了，黄埔投资客基本全死光，一个都别想买。
那这风是从哪吹来的呢？
是黄埔的一手开发商。
目前黄埔品质还算好的几个盘，富颐华庭和城光只接受社保还差1-2个月的买家。
刚开始 缴 的客户统统不接。
大壮目前还接，但没货了，接了也没用。
其他开发商也基本是这个态度。
而黄埔的二手市场，目前不受影响，依然能用人才资格。
总之，虽然没落实，但光是吹风，也能把不少买家吹得心里凉飕飕的。
所以在这种环境下，黄埔还值得追吗？
老马的观点和以前一样：
纯投资的，特别是3-5年短投，别追了。
有市区名额和自住需求，但不是在黄埔工作的，也别追了。
在黄埔工作且有自住需求的，还能买，毕竟黄埔潜力非常好。
这些在以前的文章都说得很清楚：春节将至，2021年普通人如何买房？
对大部分人来说，目前的首选板块，依然是海珠和万博。
不过，找老马做咨询的都知道，目前我不推荐追黄埔，更在于另外两个因素：
价格和房源。
整个黄埔区，已经在去年底完成了一波跳涨。
老黄埔金碧世纪3期已经成交到5.8万，科学城普遍挂牌5万，知识城普遍挂牌4万。
这样的价格，我觉得已经处在高位了。
一个不靠近地铁站，周边配套不完善的楼盘，5.8万单价。
这在海珠都能买到完美配套的光大一期，能买到位于传统富人区的富力千禧。
诚然老黄埔土地供应少，有旧改增量，有鱼珠CBD，未来前景很不错。
但这个价位下的整体回报率，还有当下的实际居住体验感，肯定比海珠和万博要低上不少。
追科学城也是同理，并不算如今最好的选择。
至于知识城，直白说，4万追进去就等着罚站吧。
而且，黄埔还有很不好追的一点：房源！
无论老黄埔还是科学城，标杆楼盘放盘量真的太少了。
哪怕你准备好钱，准备好名额，没房子给你买也是白搭。
等待过程中浪费的时间，在上涨行情中，等于在浪费钱。
只要你没上到车，房价涨得再欢也与你无关，利润一丁点都吃不到自己嘴里。
那还有啥好追的呢？
再提一嘴，现在也是很多家长搞学位房的时间段。
而学位房，不建议在黄埔买。
虽然有像怡园小学、东荟城小学这些还不错的学校。
但黄埔的整体教育水平，其实是中下的。
特别是高中。
根据教育局最新发布的报告，到2022年，广州会新增19万学位。
但其中， 荔湾、白云和黄埔，示范性高中新增学位为0。
荔湾还好，2020年的指标到校比例高达42%，比全市平均比例的27%要高得多。
底子厚，增不增加无所谓。
白云去年的指标生比例也有32%，虽然差点，但依然比平均比例要高。
可黄埔呢，去年的指标生比例，只有16%，仅仅是白云一半！
这么大一个区，示范性高中竟然只有玉岩、86中和科学城中学三所。
别说什么华附高中部去了知识城，那可是省属，不会对黄埔初中生有一丁点额外照顾。
所以黄埔的整体教育水平，是真的寒碜。
在这种情况下，0增长的示范性高中学位，意味着未来2年也不用对黄埔的教育 报 什么希望了。
可能不少朋友觉得，高中这东西本就不能靠房子来解决。
但别忘了，现在区属示范性高中，只有50%的指标生名额向外区分配。
普通区属高中，更是只有最多15%的对外名额。
所以，初中在哪个区毕业，基本决定了在哪个区读高中。
想跨区，不是这么容易的。
广州中学是天河的广州中学，而不是广州的广州中学。
这个梗，其实蕴含着很多道理。
最近找马哥咨询的朋友中，不知为啥多了些连名额都没有 的 。
而且手头资金也不算多。
换做以前，我会让他们别折腾。
要不是最近基金绿得慌，我都想直接让他们去买基金算了。
但这两天认真想了想。
哪怕我说别折腾，他们多半也不会听。
那我还不如稍微指引一下，总比瞎买要好。
广州目前的不限购区就两个：从化和增城。
从化嘛，周末去泡泡温泉就好，买房就免了。
至于增城，虽然位于广州的东进之路上，但我一直觉得饭要一口一口吃，增城的红利兑现还太漫长。
不过要是选筹得当，还是能喝点汤的。
特别是隔壁黄埔现在价格上天+缺货，名额和*款贷**又有收紧趋势的情况下。
增城接下来大概率会有一波利好。
而且从18年到现在，增城的房价横盘阴跌了这么久，目前价位也算是筑底了。
泡沫基本清空，也就不用太担心高位站岗的风险。
但要注意，增城这地方很大，意味着埋藏了不少天坑。
所以一定要理清这地方的客户画像，选筹也得更谨慎。
想一下，买增城的，除了一些投资客， 大部分其实是在市区上班预算又不太够的刚需。
所以交通配套是必须的。
而目前增城拥有的地铁线，也就13号线了。
至于16、20、28这3条线，落地时间太遥远，只能被中介拿来画饼，别被骗去吃。
因此，回归到13号线，再把属于老黄埔，和发展规划遥遥无期的开发区东部筛选掉。
沙村-白江-新塘-官湖-新沙，就属于增城的范围了。
在这里面，沙村有一大堆旧时代工业；
新沙处于终点站，发展预期也是最晚兑现的。
所以 白江-官湖，才是我们真正的重点选筹范围。
那继续筛选，既然刚需是这里的主力，总价肯定不能高。
贵价CEO盘谁买谁亏，我们要把目标锁定在200-300万左右的标杆盘，才能保证流通性。
一手也是不能选的。
本就包含溢价的一手，哪怕放市区也需要1-2年时间去消化泡沫。
放在增城，自然会吃掉更多的增值红利。
还有很重要的一点，买增城的房子，得对楼龄有一定要求。
这和买市中心的标准不一样。
在市中心，15-20年楼龄依然是次新。
但既然都买到增城去了，次新的定义肯定得放到10年左右。
想想增城漫长的发展时间，还有天量的新房冲击，这很有必要。
最后是楼盘品质，这种郊区地方，小区的内部配套对日常生活影响很大。
所以惠百氏、假日花园这种单体楼肯定不能选。
但超级大盘，像凤凰城这种也不是好选择。
因为内部存量的竞争会导致房子以后很难卖上高价，内部通勤也让人头疼。
所以一轮筛选下来，增城哪些房子能买，其实很明显了。
最后重复一遍， 要是有市区名额，就别搞增城了，海珠和番禺才是最好的归宿。
增城虽然能喝汤，但终究是矮子群里挑高个的权宜之计而已。
最后，我们聊聊广州楼市目前的大趋势吧。
虽然最近来一些调控，但都是小调控，以广州的城市调性，真正的大脚刹车，还远不是时候。
而且现在楼市行情好，已经成为全民共识。
以后调控真来了，从热到冷，也是需要时间的。
而且是不短的时间。
楼市与股市不同，不会有今天红彤彤，明天绿油油的情况。
楼市更像一辆大货车，需要漫长的启动时间，自然也会有漫长的制动时间。
哪怕是常年被调控的深圳，从2019年11月放松豪宅线，到被“房住不炒”摁下上涨势头。
整个周期也有1年多。
而广州是去年年中正式放开的社保购房资格，那这行情至少也会走到今年底。
何况广州低调，这慢牛行情估计能持续更长时间。
所以不用担心行情要没了，尤其是置换型买家，你们还有更值得头疼的问题：
就是在放贷缓慢的情况下，怎么保证及时拿到卖房款。
上涨期，时间就是钱。卖房款拿不到，就很耽误置换下一套的时间。
要是搞上几个月，原本能买3房的钱可能只能买小3房了。
所以，马哥的建议是， 宁可让利，也要缩短到款时间。
怎么让呢？
可以在和买家摆台的时候说明，如果全款买能便宜多少；
或者承诺给中介多点佣金，让他们更卖力去推你的房子，给你找个全款买家；
真找不到全款的，要按揭也行，但必须在合同上锁死*款贷**时间和过户时间。
这操作可能要让利个几万，但和几个月的楼价涨幅比起来，划算多了。
最后还是那几句老话：
做好选筹，抓紧上车！
如果你有置业广州的计划，又不知道哪个版块、哪个楼盘真正适合自己，可以找我咨询。
对个人资质与风控感到迷茫，同样可以找我。
最后
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