上海二手房市场冰火两重天！
截至5月27日，5月上海住宅二手房网签套数已经达到约20000套，成交量喜人，但不是所有的二手房都这么热销。
一方面，大量的新房陆续入市，一定程度上冲击二手房市场。另一方面，目前上海二手房挂牌超5万套，市场供过于求，部分买房人仍抱着观望心态。
于是，一大批房东表示要哭了，别人家的房子都卖出去了，自家的房子却偏偏卖不动！
因此一些急于出手的房东甩出各种优惠，送车位、送家具等等。其中，最直接的方法就是降价出售，更有业主狂降上百万。那么，真实情况到底如何？上海抛房潮来了？最近上海楼市又有何新动向？本期幸福城市观察聚焦“上海抛房潮”事件始末，解读上海楼市热点。
01 市中心的房子，降价一百多万没卖出去，上海二手房市场惨淡？
@地产PLUS
上海最近确实存在部分房东在抛售房产的现象，但各自原因却有所不同。
第一套房源是位于徐汇滨江板块的尚海湾豪庭，该楼盘的地段优势不言而喻，自带的光环也不少：“徐汇滨江的最强王者”“东安二小重点学区房”“某某某明星同款小区”......这套119平的房源，房屋年限未满两年，目前挂牌总价是1530万，单价128572元/平，而该小区二手房均价为112215元/平。
5月30日，房子开始调价，从1580万降到了1530万，降了50万。如果对比最初的挂牌价1650万，降价幅度更是达到了120万。
值得注意的是，该房源是全新房，按常理来说应当属于投资型房源。带看的中介称，该房源确实是房东用来投资的，由于最近*款贷**压力大，可能面临断供问题，所以急着抛售。
第二套房源位于黄浦世博滨江的弘辉名苑，面积135平，挂牌总价为1280万，单价94319元/平，该小区二手房均价为91681元/平。不可思议的是，5月30日，该房源上架报价为1380万，仅一天就降了100万，降幅达到7.2%。据带看的中介透露，该房源挂牌价的确过高，而且房东主要急于变现，所以才降价出售。
第三套房源则是位于普陀区长寿路的光明城市，面积为152平，挂牌价为1350万，单价88816元/平，而该小区二手房挂牌均价92048元/平。通过对比发现，该房源去年10月1日最初挂牌价为1458万，10月11日开始下调至1440万，到了今年5月27日再降至1350万，从上架到现在，足足降了108万。
至于抛房原因，带看的中介表示，房东有自己看中的房子，将要置换到静安区，所以急着卖房。此外，车位并非媒体所说的赠送，而是独立出售的，价格60万。
都是市中心的房子，降价一百多万，挂牌几个月甚至半年多都没卖出去，似乎都在说明上海二手房市场挺惨淡的。 那么，事实真的是这样吗？
如果真这么想，你就实在too young too simple了！ 数据显示（截至6月2日），上海二手房挂牌量是58931套，北京是92289套，深圳是43290套，广州是73196套，整体都是比较高的。 更何况，有不少上海企业是在2016年房价大涨时，“沪九条”发布前买入的房产，如今限售3年已到期（新政是限售5年），已经陆续进入市场流通。 换句话说，至少在未来一两年，上海二手房挂牌量一定是增加的。
不过，相比挂牌量，上海二手房的成交量倒是挺不错的。 根据上海中原研究院数据显示，虽然前段时间受到疫情影响，但是二手房成交从3月开始回暖，4月份达到了24575套，几乎回到了去年同期水平，甚至比2018年还好。（5月的还没出，所以先用4月的了） 价格方面，二手房从2月开始下跌，而4月二手房价格环比微跌了0.08%。
这就说明上海二手房市场正在回归理性，回到一个比较健康的状态。
另外，从成交面积段和成交总价占比来看，从2019年7月到2020年4月，90平米以下的小户型，300万以下的房子，一直都是成交的主力。
而前文那三套房源，每套都是过千万，而且还是改善型或者豪宅，即便降价100多万，依旧超出很多上海人的承受范围，自然难卖。 更何况部分新房比二手房还便宜，一部分刚需和有置换需求的老业主被转移到一手房市场也就顺理成章了。
02 上海无刚需，地段改善成为主旋律，购房者都在坚定的等待
@真叫卢俊
对于上海楼市比较尴尬的现实就是：首套购买者的缺位。
什么是首套购买者？就是在上海第一次买房的购买者缺位了，这一群最不能等的购房者在上海的比例不足，导致上海楼市的走势确实有点纠结。
上海我们确实看到成交有回暖，成交量的攀升，但是在整个成交结构的背后，我们看到了一定程度的冷热不均。
今年上海中环内产品的集中供应，红盘依然可以看到热销，但这样的项目确实太少太少，前滩，外滩，滨江……这样强势的地段才可以。而大部分项目，开盘去化掉7成已经算不错，而还有很多项目正在发愁自己的客户来自哪里。
归根到底，是刚需客户缺失之后上海楼市被迫进入到改善周期，而市中心项目的热销也正说明了一件事，地段改善成为当下主旋律。
当一个断供许久的区域突然出现一款一手房，这样的置换的力量成为了楼市里最夯实的动力。而郊区项目如今面对另一个尴尬，当中环内项目进入小面积控总价的策略，那么郊区项目就存在总价错配的情况，楼市里经常出现一样的总价段，中环和郊环都可以选择的现象。这样的总价错配也造成了郊区不少区域的尴尬。
这就是上海楼市的现状，售楼处里谈不上冷清，当时客户都是滴滴答答出现了，所有的操盘手都需要解决两个问题：我的客户在哪里，以及我怎么拼的过竞争对手。
当下的主流客户都是第二次买房的时候，甚至很多都是卖掉自己的商品房去买下一套的时候，用户都会问一个问题，不是为什么买你的，而是为什么要卖掉现在房子。这个问题你不替客户想好，别人就替客户想好。也正是因为这个问题需要解决，一个客户的置换周期被拉长。
在上海楼市，购房者都在坚定的买房，但是购房者也都在坚定的等待。
03 上海二手房市场缺的不是房子是好房子，买二手房的良心建议
@地产PLUS
总体来看，最近上海二手房市场确实在回暖，而一手房市场也同样火爆，持续不断地从二手房市场里抢夺客户。 与此同时，也有不少人选择持币观望，期望后续还会有更大的降价幅度。
还有一个比较有意思的是，从上海二手房结构来看，也能发现一些玄机。目前上海二手房挂牌量是58931套。 如果选择有电梯、楼龄在20年以内的房子，只剩下15691套。
可见，功能完整，适合居住的二手房只有26%，而老破小的占比超过了7成。 简而言之，上海二手房市场缺的不是房子，而是好房子。
所以，对于想要买上海二手房的朋友，有几个小建议供参考：
1、买通勤空间39公里内（根据《2020年度全国主要城市通勤监测报告》）品质好的二手房，只要房子品质够好就能吸引半径生活圈里的改善用户。
2、选择品质小区里单价在中段水平的房子，有一定性价比，而且也不会太差。
3、户型不要太大，毕竟小户型才是成交主力，而且除了同一个小区的业主会跟你抢客户，还有性价比高的新盘。
4、房子最好带优质学位，这是除了房子本身之外，许多家长为之疯狂的原因之一。
5、后疫情时期，好的物业非常重要，抵充折旧也只看物业。
04 上海买房的玩法，真的变了
@魔都财观
实际上，上海房价自2017年初见顶后，一直处于横盘状态，非学区的区域或多或少还有下跌。房价横盘多年后，在开发商内部，全面普涨的一致预期已经消散得一干二净，拿地偏向于谨慎。近两年，上海核心区域的住宅用地基本都以底价出让。
在房价横盘的情况下，捂盘不卖，一年就是5%的开发贷成本，民营房企的融资成本要高到8-10%。
所以，对开发商来说，加快周转率是当下的最优选。
这种打法在上海的很多区域是极其有效的，许多老小区两房面积110-120平，三房在150平以上。开发商只要做小户型，把总价段控制好，就不愁卖得不好。
当下的新房热是一种结构性的行情，很难由新房带动二手房的整体上涨。这种结构性行情，估计会持续很长一段时间。那些户型大、品质又一般的小区，如果周边有低总价新房开卖的话，恐怕还会继续横盘数年。
对“上只角”的向往，对“下只角”的鄙夷，自古以来就刻在上海人的基因里。在这几年，情况有了一些微妙的变化。顶级地段的新房相比十年前并没有涨价多少，如建国西路的嘉御庭，售价12.8万/㎡，而上海新房的均价已经突进到5万/㎡，连顾村的新房都摸到5万/㎡了。其背后的原因，有城市边界的扩张、外围区域轨交及商业的发展、以及产业园区的崛起等等。
在核心区域看房的人确实面临这样的窘境——放眼望去，都是户型一般、年份久的老小区。时代真的变了，开发商们一日不放下“上只角”的高傲心态，好好设计一下户型，外圈房价贵过内圈的怪相还会继续上演。
买房闭着眼睛赚钱的时代已经过去了，买错了房，几年不涨甚至跌价都是很有可能的。
