最近，丰巢快递柜超时收费事件引发全网热议，而各地一些小区也纷纷加入*制抵**丰巢的阵营，一时之间，丰巢变“封巢”。

起因是，4月30日，丰巢单方面宣布对超时滞留快递柜的取件收费，标准是超时12小时后收费0.15元/12小时，3元封顶，法定节假日不计费。会员用户月卡每月5元，季卡每季12元，有效期内不限保管次数。

5月7日，杭州东新园小区业委会和物业公司率先决定对小区内17个快递柜停止使用，这也是全国范围内第一个*制抵**丰巢快递柜的小区。该业委会表示，“99%业主都支持停止使用快递柜。”

随后，5月10日，一篇《上海中环花苑业委会驳斥丰巢收费》的推文，将部分对丰巢快递柜“喊打”的情绪推向最高潮。目前，已有近百余个小区业主委员会公开表示*制抵**丰巢。

在大家围观时间发酵的过程中，一个“神秘”组织始终贯彻了事件的始末——小区业主委员会。

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让我们先了解一下本次事件中的另一主角，小区业委会。

5月9日，丰巢发出声明，强调收费规则是为了更高效，提高快递柜的周转率。

5月10日，上海市中环花苑业委会就丰巢快递柜停用的公开信公布到网上，要求丰巢快递柜免费时长延长到24小时，快递员必须在客户同意下才可将快递件投入柜中。

中环花苑业委会的公开信还对丰巢强调的“已经提供了五年的免费服务仍然亏损运营”的说法，表示不认同，并为丰巢算了一笔账：

首先丰巢在获得市场70%份额的情况下，此前在使用上会对快递员收取使用费用，丰巢柜分大中小三种格子，分别收0.45元、0.4元和0.35元每单。以中环花苑小区为例，每台快递柜平均每天的场地租金收入（含电费）十几元，若以现在快递柜满负荷运转为基础，算每个格子周转率一天只有一次，单个快递柜80格，取快递员支付费用三档的中间值0.4元/单计算，每天收入至少为36元。公开信中认为，也就是说已经投入使用的丰巢柜每天的利润率为240%甚至更多。已经完全可以自我造血不说，还有大量的柜身贴纸广告、柜机屏幕和手机端的广告收入另计。

这封公开信发出后瞬间爆红，其逻辑之缜密、论据之扎实，更是让不少人惊呼，业委会把丰巢公司的公关强行按在地上摩擦。

而作为第一个*制抵**丰巢杭州东新园小区业委会，在今天向丰巢公司公开的电子邮箱发送《关于要求丰巢科技在收函后3日内解决违法收费问题的函》，系统却显示“被对方服务器退回”。

信中表示，针对丰巢的违法收费行为，业委会多次与浙江丰巢科技公司沟通未果。该业委会还表示，“99%业主都支持停止使用快递柜。”

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不得不说，这次*制抵**丰巢、维护业主利益事件背后，作为组织者的小区业委会始终起到至关重要的作用。

那么，业委会是何方“人物”呢，在小区中又扮演着怎样的角色呢？

很多人也许并不熟悉「业主委员会」这个组织，其实，从1991年3月深圳诞生了第一个业委会起，业委会在中国已经走过了27个年头。

我们买新房的时候，可以选择开发商和物业，但是，如果“一不小心”没选好物业，这也不是房子品质的问题，可以和开发商交涉或退房，这该怎么办？

业主委员会这时候就可以发挥作用了。

通常情况下，满足以下三个条件之一，即可向街道社区（或其他相关部门）申请成立业主委员会：

1、入住率达到50%以上;

2、首批物业交付满2年,并且入住率超过30%的;

3、首批物业交付满3年的。

提出书面要求的人数没有限制，一般三五个业主即可。

成了业委会之后，即可执行以下职责：

（一）执行业主大会的决定；

（二）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；

（三）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；

（四）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；

（五）监督管理业主共有收益；

（六）监督管理规约、物业管理制度的实施；

（七）审核需要业主分摊的费用；

（八）督促业主交纳物业服务费及其他相关费用；

（九）组织续筹和监督使用住宅专项维修资金；

（十）调解物业使用纠纷；

（十一）受业主委托代表业主提起或者参与涉及业主共同利益的仲裁和诉讼；

（十二）业主大会赋予的其他职责。

像上面我们提到的，本次丰巢事件背后，就是业委会在执行上述第十一项职责。

当然，更爽的则是，业主大会是并行与物业和业主之间的组织，如果业主对本小区现有物业不满意，可以选择更换物业，即上述第三条。

简言之，就是，如果你买房后选错了物业，不要紧，如果小区成立了给力的业委会，完全有机会选择更换现有物业。

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近年来，业委会已成为社区各种主体中最具有话语权和影响力的主体之一。

例如，这次凭一封公开信走红的上海普陀中环花苑小区，08年建成，二手房均价7w左右，高于周边同类小区，就是业委会成功自治的案例之一。

就在今年3月初的时候，上海电视台《新闻坊》曾播出中环花苑小区抗击疫情采访。能在全国抗疫的重要时间作为市典型，这个小区好不好一目了然。

这样的例子，还有与东新园小区同在杭州的兰桂花园小区。

据悉，西湖区文新街道的兰桂花园，一直是杭州业主们心中羡慕的“明星小区”。因为和一般的小区相比，这里业主的福利好得让人羡慕。业委会不仅把小区管得更好，每年逾百万的经营性收入反哺小区业主，让业委会这件“吃力不讨好”的事，得到了几乎所有业主的交口称赞。

有小区在业主自治的路上走得很成功，也有的小区在业主自治过程中一波三折，比如北京的世茂奥临花园小区。

该小区位于北京朝阳区奥体版块，2006-2007年建成，均价在7-8w左右，大户型较多，总价在1200-2000w，因地理位置优越，离奥体公园仅一路之隔，豪宅实至名归。

该小区的业委会成立于2010年7月份左右，彼时北京市政府推出了《北京市物业管理办法》，推崇小区建立业主自治组织，北京的业委会如雨后春笋般冒出来。

世茂奥临花园算是北京较早成立业委会的小区。早些年是业主跟开发商“斗争”，后来发展为业主跟物业公司“斗争”，再后来进入了业主与业委会的矛盾突发期，中间几经业委会班子换届，其业委会发展历程尽管有些曲折，但是也体现了业主素质的提高和自我治理意识的觉醒。

我们不能说业委会是判断一个二手房小区是否保值的决定因素，可是，如果一个成立了业委会的二手房小区房价明显高于周边同类小区，那么，业委会在其中起到的作用一定不可或缺。

再来看个北京的例子。

北京西城区广安门外大街的荣丰2008，建于2001，多为19平方米至60平方米的开间，靠着超高的换手率，一直被称为“神盘”。

在2014年， 荣丰2008对口的天宁寺小学被并入北京小学，成为北京小学分校。由于其户型小、总价低的优势，被冠上西城最低门槛学区“上车盘”的名号，小户型单价也从5w跃升为2017年顶点时的17w左右。

尽管荣丰2008成交量不错，但是，由于该小区物业管理、小区环境一直被诟病，因此在2017年北京楼市调控趋严后，荣丰2008小户型单价也跌至13w左右横盘至今。

去年，广外街道办事处下发的一份《关于成立业主大会会议会务组的公告》。如果新成立的业委会给力，不排除将来更换物业后，会小幅拉升荣丰2008的房价。

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说了这么多，可能很多人会有疑问，选择二手房小区的时候怎么能了解业委会的情况呢？

从市场层面来看，其实房价就是最直接的回馈。

每个新房小区入市后，2-5年的周期就是市场对其房价的最好考验。

现如今，一二线城市房价已经很平稳了，除了某些固定因素，比如地段这种稀缺条件外，能够左右一个二手房小区房价的，就是其自身品质，这里说的品质就是居住体验。

买房前，多和小区业主聊聊，多到小区里面走走，看看四周环境，这些都不是中介能够掩饰的，就摆在那里，是否和房价成正比，一看便知。

当然，这也业主的素质直接相关。

比如现在有的二手房小区，随着房龄的增长，小区物业服务跟不上，导致业主*制抵**情绪高，物业费又不上来，循环往复造成小区品质急剧下降。

房价的生命周期其实也需要业主们的共同努力。

新房时的成交价只是地段、配套这些先天条件决定的，后期随着大家的不断入驻和业主的换代，能否保值，离不开业主的配合和物业的负责。

既然我们改变不了房子的“原始基因”，不如一起努力使其后天“加分”，让这些软性元素来作为房价的另外一部分支撑。