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Hello，我是马哥。
在10月初的推文中，我已经明确指出，僵持期要结束了，随着地王陆续诞生，市场行情将量价齐升。
事实证明这预测很准，像黄埔、海珠、番禺这些区域，一个月下来平均都有4%-8%的涨幅。
天河更是直接进入缺货状态，放盘量极少，好一点的房源基本要抢，而且放盘价全都上调了。
特别是最近很火的牛奶厂，得益于地王诞生在家门口，有业主直接涨价40万，甚至100万。
奶厂的涨价合理吗？!
肯定不合理！这种跳涨明显有作秀性质，一看就不是诚心卖房的。
但你要问奶厂的未来会怎样，马哥还是得说： 涨！
今天我们就来聊聊，奶厂凭什么能越卖越贵。
2014年11月，天河奥体与珠吉之间的华美牛奶厂出让7个住宅地块，吸引了20多家开发商到场竞拍，最终全部拍出。
当年1.2W-1.7W每平的楼面价，注定牛奶厂走的是高端路线。
不过很多人看不懂牛奶厂高端在哪。
因为一般来说，我们认为高端、可投资的板块，应当有商业、交通或者学位上的优势。
但这些奶厂统统没有。
论商业，奶厂最多能蹭上天河智谷的名号，但这个项目跟金融城、琶洲比起来，根本不是一个量级。
论交通，奶厂楼盘离地铁站距离普遍在3-4公里，靠地铁通勤是不用想了。
而且目前已有的地铁线路，已经贯通奶厂东西向的交通，所以期望中短期内有新的地铁规划落地，基本不可能。
论学位，奶厂目前楼盘的对口小学，分别是灵秀小学和奥体东小学，放在学位房板块遍地的天河，排不上号。
这么看下来，奶厂是要啥没啥，不跌都算奇迹了，咋还涨这么凶？
理由其实很简单，举个例子：
毕加索和蒙德里安的抽象画作很多人看不懂，但这丝毫不妨碍他们的作品被富豪们重金购买收藏。
牛奶厂其实也是同样道理，我们用常规的价值判断法觉得它要啥没啥，但只要奶厂真正的目标人群，能欣赏它潜在的美好，就OK了。
所以要了解奶厂疯涨的秘密，我们得先搞清楚它的真正定位：
牛奶厂的定位，是绝对次新、低密度、纯改善带别墅的 全新居住型板块！
牛奶厂的定位，是当前 天河唯一的高品质生活板块！
基于这个定位，我们可以挖掘出奶厂真正的目标人群：
因珠城缺货而外溢出来的顶级大佬们；未来金融城-黄埔临港第二CBD的高级管理层；以及琶洲、科学城、智慧城的高净值人才。
所以，牛奶厂的真实身份只有一个： 顶级人才的后花园！
我们从这个角度重新解读牛奶厂，才能发现它隐藏起来的真正美好。
低容积率、顶级的园林绿化、开阔的视野空间，而且周边没有老破小，没有村民房，这种板块在目前的天河找不出第二个。
商业的缺失根本没关系，“后花园”的定位，宜居才是王道。
至于交通，没有地铁对奶厂影响真不算大。
虽然这么说有点现实，但只要足够高端和宜居，奶厂就不缺接盘侠。
这些传统意义上的不利因素，还有高昂的房价，反而变相筛选了一遍业主的整体素质水平，能进来的都是身份实力相当的邻居。
不过学位这个点，值得单独拎出来好好说说。
牛奶厂到底算不算学位房板块？
依照最初的规划，奶厂在建设初期会引入华阳分校和体育东分校，板块业主对口入读，还有机会直升执信中学。
如果规划落实，那奶厂毫无疑问是最强学位房板块。
可惜前几年两所名小学相继跳票，执信也大概率执行一定范围内摇号入学的政策，奶厂如今是一点学位优势也没有。
但将来呢？
马哥觉得，奶厂还是有机会成为学位房区的。
想当年东荟城小学和华景小学，也是靠着生源优势，从名不见经传的新建小学，一步步蜕变成家长热捧的名校。
既然东荟城和华景能做到，奶厂的灵秀小学和奥体东小学就同样有希望。
毕竟，奶厂的业主素质，所提供的生源水平，比起东荟城和华景是只高不低啊。
所以总结下来，为什么开头马哥说奶厂未来还会涨：
因为在天河出现下一个“后花园”之前，奶厂就是顶级人才们最爱的归宿地，而奶厂本身偏少的楼盘数量，让其稀缺性变得更明显。
而且广氮-奥体地块是天河目前所剩不多的可开发地块之一，区政府非常重视，资源投入充足。
但该板块西部和北部，也就是岑村所在的位置，受制于火炉山、中华墓园和*用军**机场，一直是天河开发的弱势地段。
因此天河开发的重点区域，只能是广氮-奥体板块的中部和东部，也就是奶厂所处的位置。
所以可预见的是，奶厂未来的配套会更加完善，配合其稀缺性，房屋自身价值肯定是往上涨的。
再考虑奶厂逐步成熟完善的教育水平，灵秀小学和奥体东小学第一批小学毕业生的成绩， 将会是奶厂房价的又一个暴击点。
疯涨的牛奶厂，值得追么？
跳涨40、100万的不值得，溢价太多。
但过段时间奶厂价格稳定，入手就肯定不会错。
聊起牛奶厂，免不了会想到广钢。
几乎是同一时间同一价格开盘，如今一个7W+，一个5W+，仅仅5年时间，就拉开了如此大的差距。
不同区，不同定位，就不同命啊..
广钢之殇，在马哥看来，不仅仅是向东还是向西的问题。
而是无论以前、现在还是将来，荔湾真正重点打造的，是白鹅潭商务区。
广钢，只是过渡性质的造血工具。
当初荔湾政府想搞白鹅潭，奈何财政实力实在拉胯，又没能搭上高新技术领域的顺风车，全靠传统的*草烟**和花卉产业苦苦支撑，根本拿不出这么大一笔改造费用。
那怎么办？只能卖地呗。
于是广钢厂搬迁-土拍-广钢新城建设落成，引入名校和地铁，来快速聚集资金。
但收到的这笔钱，一部分要分成给广钢厂，大部分要给白鹅潭的建设输血，最后落回广钢配套建设的钱，已经不多了。
所以广钢和奶厂比起来，真的蛮惨。
一个是天河全力打造的区域，一个是荔湾规划建设过程中的过渡输血工具，两者的定位，天渊之别。
而且广钢未来还会面临一个大问题：内部竞争。
广钢的定位是刚需刚改型为主，密度高容积率大，所以未来的广钢二手市场将出现一大批同质化的产品，很可能出现供大于求的状况。
稀缺的东西值钱，泛滥的东西自然就廉价。
另外南沙新城、番禺新城的快速发展，将来也会抢掉广钢的大量人口。
更不用说毗邻广钢的佛山三山，只卖广钢一半的价格，你说又会分流掉多少购买力。
所以广钢的路，注定崎岖难行。
但话虽如此，已入手广钢的朋友也不用过于神伤，抛开升值前景，只着眼于居住体验，广钢的交通和学位依然优秀。
毕竟房子，终究是拿来住的。
不过要想投资增值，我们难免还是会舍弃羸弱的荔湾，诚实地奔向天河的怀抱。
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我们下次再见吧~