北京楼市：橡树湾14万了
橡树湾居然没怎没跌，还在往14万/平突破。
码农的购买力太强了。
橡树湾二期2024年1月成交的一套复式，房本面积95.56平，成交价是1357万，单价14.2万。
单价已涨到了14万以上。
即便是小区的大户型，成交单价也很高，2023年11月成交的一套238.69平的大四居，成交总价是3290万，单价约13.8万/平。
即便是户型小一些的两居室，橡树湾四期一套99.75平的两居室，2023年11月的成交价是1377万，单价约13.8万。
另外经过观察，小区成交价还是比较稳定的，没怎么跌，有些房子还慢慢缓涨。下面的橡树湾三区的两居室，2023年2月低楼层成交价是1182万，同户型高楼层在2024年1月的成交价是1180万。
考虑楼层之间的差价，算是微跌吧。
现在北京买房时机很重要，无脑入会损失惨重。
关注“BJ一直涨”公众号，进知识星球提问房产问题，重要信息仅在知识星球内部分享。以下问题精选知识星球问答。
问：老师好，从中介得知融科橄榄城被划入清华附中望京学校（新建学校），目前海淀区居住，有海淀区的工作居住证，老大在海淀区读小学三年级，老二下半年幼儿园，橄榄城二期两居出租状态，想问：1、海淀区所属中学不太好，老大初中能否到清华附中望京学校上学？2、在朝阳区初中一般需要什么条件要求？好上吗？3、老二小学是否得在朝阳区读才能进朝阳的中学？4、对这所新建学校是否有所了解？5、如果交天津社保办天津户买房，会影响北京工作居住证吗？京津之间社保是否联网？要求工作地得在天津？现只能以我的名义操作 谢谢！
答：这个学校是个新建校，我没记错的话这是清华附在朝阳的第三个分校了，品质咋样现在不好说，你的孩子要想在朝阳上学，没有京户的话你最好有朝阳的工作居住证，必须转到朝阳来，倒是不用非在朝阳读小学，但是在朝阳读小学肯定增加上好初中的概率啊，交天津社保，不影响北京工作居住证的，没有联网。《北京2000w投资回报率高的小区》详见知识星球内部分享。《北京2500w投资回报率高的小区》详见知识星球内部分享。
问：请教: 1、北京核心区老破小和远郊的大面积低单价对比有何优劣？2、假设单价8万50平老破小，单价4万100平远郊房，同样增值100万，两者房价相对涨幅都是25%，但老破小需要2万的价差，大面积的只需要1万，当房价更高时这种情况尤甚，这是否意味在涨势下大多数情况老破小会跑输大面积低单价？3、在房龄贬值方面，是否存在一个临界年限使得房龄不再那么重要？4、周边次新房价格对老破小形成阻力位，加之*款贷**方面的不利，租售比是否是入手时应当考虑的第一要素？
答：1、老破小必须要买在核心地段，一是占领地段价值，二是占领高价区中的低价段位，挤占稀缺资源；而郊区（不管远郊还是近郊，有居住价值的才是郊区）大面积（必须多房间）实际上满足了大家庭的住宅需求，你不能指望未来买郊区的人全都是小两口带孩子挤在一个90平的小三居里，但是你让他们买120平的三居他们又觉得不划算，另一个就是单价低可以容纳比较高的回报可能。
2、涨幅是不看当前单价的，除非当前溢价，或者接近天花板；但是当前单价决定了未来的回报率空间。
3、你观察老破小的市场就能找到这个答案的规律。
你应当重点关注回报率，而不是租售比，有大把房子是空关的，只有房子涨不动了或者长期横盘，租售比才会重要，当然是否重要也取决于你的现金流状况。《北京1500w投资回报率高的小区》详见知识星球内部分享。《北京1600w投资回报率高的小区》详见知识星球内部分享。
问：请问昌平县城尤其沙河那一带有什么小区推荐自住，预算400万左右。
答：北街家园五区、六区、八区都可以看看360万。趁着年底一些急卖房源可能可以买到88平米左右的小三居，楼龄较新，两公里之内有地铁沙河高教园站，距离高校也比较近。《北京300w上车盘》详见知识星球内部分享。《北京400w投资回报率高的小区》详见知识星球内部分享。
问：回龙观500万左右的宜居小区有哪些推荐？为啥对回龙观印象一直不太好呀。
答：龙兴园、龙华园、云趣园、矩阵都可以看看。领秀慧谷，小区品质不错就是税费高一些，有的业主可以配合转商，有性价比高的可以出手，兼顾居住和投资！《北京500w投资回报率高的小区》详见知识星球内部分享。《北京600w投资回报率高的小区》详见知识星球内部分享。