2021年，我国房地产市场经历了“三条红线”、“集中供地”等密集出台的调控政策。
2021年，我们见到了百强房企的频繁暴雷，经历了市场前热后冷、先扬后抑的反转。
天津的房地产市场，与全国市场有何异同？哪些板块与产品值得关注？
津地产作为业内一员，对2021年的楼市展开回望。
有关2021年的天津楼市，想必大家都会有些共识。
比如小初夏，比如降价潮，比如市场下行，比如房企暴雷等等。
但这大多属于感性认知，或是基于某一阶段数据得出的结论。
跨过一整年，再去看2021年楼市，到底是什么水平？是不是真的史上最惨？
还是要拿全年的数据说话。
2021年，天津新建商品住宅供应建筑面积为1184万㎡，环比下降了18%。
供应量走下坡路，丝毫不让人意外。
上有集中供地考验开发商的现金流，中有融资渠道收紧束缚房企拿地手脚，下有开发商的预期不足。三管齐下，供应量高才是怪事。
成交建筑面积为1282.4万㎡，较2020年下降0.4%；成交金额为2191.9亿元，上涨3.9%。
供应量大降，成交量却持平，成交金额还有的涨。嗯？这么一看，2021年也没有这么惨啊。
2021年，天津商品住宅成交均价为17092元/㎡，达到了历史最高值。
总说开发商以价换量，整体房价怎么还涨了？主要是成交结构的变化。
数一数，天津今年有多少黄金地段登台，南开广开、天拖、新老梅江、海河一线、水西板块等等，这些楼盘入市，直接拉高了平均线。
所以，全市数据好，不等于大家都好。
那这个数据，有积极成分吗？
当然有，高端楼盘有存在感，不也说明高净值人群愿意买单，天津依然有这种强购买力。
2020年，天津的供求比为1.13；2021年，供求比下降到0.92，去化情况更好。
不过，这里没有算进庞大的历史存量，超过7万㎡的存量住宅用地，去化是个持久战。
从2019年，就流行起“史上最惨”的说法，这么一算，天津已经惨了3年了。
可每年的楼市数据，真没体感温度那么可悲。
前段时间，总结2021年关键词，我们提到了“虎头蛇尾”。
那时总觉得，10月、11月已经画出下行线，到12月，基本翻不出什么大浪了。
没想到，真实数据打了我们一个巴掌。
2021年的12月，依然有年末翘尾。
成交面积126.5万㎡，环比11月上涨25.9%；成交金额212.8亿元，环比上涨27.9%。
对比来看，6月份的成交数据，成交面积124.6万㎡，成交金额226.3亿元。
也就是说，12月的翘尾差点追上小初夏尾声。
而且，房价也有轻微上浮，16831元/㎡，在经历了3连跌之后，终于止跌。
明明体感温度冷飕飕，开发商怎么做到的剧情反转？
这里面，存在认购、签约的时间差。11月正好是价格踩踏严重的一个月，有些项目，出售数据却没有起色，甚至有下滑，直到12月才来个大反弹。
再说，12月本身也是冲业绩的最后机会，愿意加把劲、搏一搏的开发商，还是有的。
连续两年，天津楼市的行情走向都差不多： 低位开年——小阳春/小初夏——金九银十缺席——年末翘尾。
之前我们说，今年上半年，楼市会有回暖，有人说我们是唱高调，其实真不是，主要还是参考的周期规律。
经历春节的需求压抑，加上上半年信贷额度宽松，容易营造成交小高潮。
再加上如今疫情，更会积攒一波需求释放。
小阳春不等于全年丰收，这个概念咱得分清了。
全市行情弄明白了，各个板块怎么样呢？
用一年的成交数据pk，谁高谁低，说服力足够了。
市区方面，河西区彻底替代河东区，坐上了冠军宝座。
这其中，新梅江功不可没。
全市成交TOP20板块里，市区上榜选手就是新梅江，没有之一。
原因说过很多次，地段价值+产品供给侧诱惑+惊爆价引流，没理由不被改善关注。
2022年，新梅江的成交均价在3.8万+，这说明，价格战的也只是少数派，不代表地段不抗价。
河东区、南开区，成绩要归到第二梯队。
南开区走的是豪宅路线，5、6万的新盘占比越来越高，本身就不是以量取胜。
河东区就有点憋屈了，成交第二全靠供应开闸，供销比1.36，全市区最高。
而且，河东区的新盘，心气都挺高，放风价动辄3.8万、4万往上。事实证明，格局还是大了，至少现在，河东区的流量还得靠惊喜价带。
红桥区成交平平，去化却不错，可见135万买市区的诱惑不小。
河北区房价垫底，成交也平平，这一年好像就没啥存在感。
和平区的9年一学位政策，刺激了一把新房市场，全年供销比0.13，老大哥依然是老大哥。
今年，和平区唯一的新丁应当能入市，据说也走学区小户型路线，成交就看它了。
环郊方面，津南区用数据证明了，什么叫做以价换量。
全年成交约170万㎡，挤走了千年老二武清区，只在滨海新区之下。
辛庄1.2万+，海教园1.46万的特惠房，咸水沽不过万的特价，压得二手房喘不过气。
有网友调侃说：本来看着八里台的房子，过俩月一看，嘿，能买咸水沽了。
明年津南房价会不会反弹，不预测，咱也不杠，到时拿结果说话。
西青区是环城的一股清流，揣着24324元/㎡的均价，还能跑出个成交第二，必须还是那个环城一哥。
西青就没砸价盘吗，当然有，比如南站1.75万特价、张家窝1.5万洋房，精武镇1.6万特惠房。
但像学府高新区、南站改善盘，基本能抗住价，最多回调到首开价，能守住底线。
而且，西青区有抗价砥柱，老梅江、水西，都得归到西青的成绩单里，也在拉高均价。
地段价值+犯规“外援”，就是西青区有价又有量的秘诀。
北辰区成交紧追西青，不用多说了，都是眼泪换出的成绩，朝阳路、铁东北路、小淀、大张庄，到处都在价格内卷，保价函都不好使。
市场车轮滚滚向前，想坚守价格，是很不容易的。
东丽区成交垫底，主要是价格太高冷，不肯降。看着16673元/㎡的均价，并不高吧？主要是东丽湖、军粮城两个穷亲戚耽误的。
程林庄、津滨大道、新立，几个改善组团的楼盘，成交均价基本没掉下2万，偶尔的几套特价房除外。
有价、没量，这就是东丽区的窘境。
再往外走，武清—静海—宝坻，成交梯度完全符合地段预期。今年静海城区很抢风头， 二次集中土拍，全市仅有2宗地进入摇号阶段，其中就有静海城区 ，可见开发商有多看好。
有量，开发商才有拿地的信心。
滨海新区今年表现比较平淡，各大板块都在正常发挥，成交重头戏还是开发区、塘沽和生态城，其次是高新区和空港。
最后，附上2021年成交TOP50榜单，一起来看看单点行情吧。
这些楼盘，很多都曾出现在我们的楼市月报里，这里不再赘述。
但有一点，大家注意没有？全市出售金额榜前20中，市区楼盘的存在感很高，其中还有老梅江、学府高新区、开发区等改善地段的改善项目。
这也印证了我们前面的观点， 天津的高端盘有输出，天津的高净值群体有认可度。
而这，就是天津在寒冬行情里，给我们的一份信心。